L’URBANISME INDIVIDUEL

 

par Jacques-Alexandre BOUBOUTOU

Avocat à la Cour

 

 

Second volet du droit de l’urbanisme aux côtés de l’urbanisme collectif destiné à encadrer l’aménagement des espaces urbains, agricoles ou naturels, l’urbanisme individuel est constitué d’un ensemble de règles et de procédures applicables aux projets particuliers pour garantir la cohérence de ces derniers avec l’urbanisme collectif.

Un projet d’urbanisme individuel est composés de deux phases : l’une est informative et préparatoire et aboutit à la délivrance d’un certificat d’urbanisme, l’autre est la phase d’autorisation, accordée à l’issue d’un contrôle opéré par les pouvoirs publics sur l’utilisation des sols envisagée.

 

 

Section 1. Les certificats d’urbanisme

Les certificats d’urbanisme sont des documents d’information des administrés, en général des porteurs de projets désireux de connaître les dispositions d’urbanisme applicables à un terrain. Ils interviennent en amont de la demande d’autorisation d’urbanisme (permis d’aménager, permis de construire, permis de démolir). Il en existe 4 types.

  1. La note de renseignements d’urbanisme

 Les notes de renseignements d’urbanisme ont pour objet de renseigner les demandeurs sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. La note de renseignements n’a aucunement pour objet de renseigner sur la possibilité de construction des parcelles. Il s’agit uniquement d’un acte recognitif. Elle présente l’avantage de la facilité d’obtention, dans la forme comme dans le délai. Certaines communes comme Paris permettent d’obtenir une note de renseignements d’urbanisme en ligne.

 

  1. Le certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme est un document d’information générale qui fournit des renseignements sur un terrain. Précisément, l’administration renseigne le demandeur au sujet :

  • des règles d’urbanisme applicables au terrain – il s’agit des règles du document d’urbanisme mais également des éventuelles servitudes applicables au terrain –
  • aux limitations administratives applicables à la propriété concernée telles que les servitudes d’utilité publique prévues à l’annexe du PLU ou du document en tenant lieu, l’existence d’une zone de préemption, d’une zone d’aménagement concertée, ou encore d’un emplacement réservé.
  • la liste des taxes et participations d’urbanisme nécessaires.

Le demandeur doit remplir le formulaire spécifique n°13410*02 précisant son identité et son adresse, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain, l’objet de la demande.

La demande doit être adressée en deux exemplaires au maire de la commune dans laquelle se trouve le terrain faisant l’objet de la demande. Il est préférable d’adresser la demande par courrier recommandé avec accusé de réception ou de déposer la demande directement en mairie.

Le délai d’instruction est d’un mois à compter de la réception en mairie de la demande.

Le certificat d’urbanisme est notifié au demandeur par la mairie par courrier recommandé ou transmis par voie électronique si le demandeur à accepter ce mode de communication. S’il est délivré au nom d’un EPCI, le maire de la commune concernée doit se voir communiquer une copie.

En cas de silence de l’administration au-delà du délai d’un mois, le requérant devient titulaire d’un certificat d’urbanisme tacite. Le certificat d’urbanisme tacite garantit que les dispositions d’urbanisme applicables au terrain ainsi que les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme exigibles ne seront pas remises en cause dans les 18 mois, à l’exception des évolutions qui ont pour objet la préservation, la sécurité et la salubrité.

Attention : Un certificat positif n’exclut pas la délivrance d’un refus de permis de construire.

 

  1. Le certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel est demandé lorsque le pétitionnaire souhaite réaliser un projet futur déterminé. Il indique :

  • les informations présentes dans le certificat d’urbanisme informatif ;
  • si le terrain peut être utilisé pour le projet ;
  • l’état des équipements publics existants ou prévus qui desservent ou vont desservir le terrain.

La procédure d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel comporte les mêmes règles et modalités que celles du certificat d’urbanisme informatif. Le demandeur doit en plus préciser la nature de l’opération projetée et la localisation approximative des bâtiments futurs. Si le terrain accueille déjà des constructions, le demandeur doit joindre un plan les localisant.

La différence, au plan procédural, avec le certificat d’urbanisme informatif est que la demande doit être déposée en 4 exemplaires, au lieu de 2.

Autre différence, les services instructeurs doivent transmettre le dossier pour avis :

  • au préfet pour l’exercice du contrôle de légalité ;
  • au représentant du ministre chargé des monuments historiques ou des sites lorsque la possibilité de réaliser l’opération envisagée est subordonnée à l’avis ou à l’accord de ces autorités.

En complément des informations figurant sur le certificat d’urbanisme informatif, le certificat opérationnel se prononce sur la faisabilité d’un projet.

Le certificat est dit positif lorsque le projet envisagé par le demandeur est réalisable d’après les informations et relativement aux questions examinées à l’occasion d’un certificat d’urbanisme informatif et négatif lorsque le projet n’est pas réalisable.

Le décret du 23 octobre 2014 pose une exception au principe du « silence vaut acceptation » prévoit que depuis le 12 novembre 2014, le silence de l’administration sur une demande de certificat d’urbanisme opérationnel vaut refus si la décision est prise au nom de l’Etat alors qu’elle vaut acceptation lorsque la décision est prise au nom du maire ou du président de l’EPCI.

Attention : le certificat d’urbanisme ne permet pas d’écarter l’application des dispositions nouvelles ayant pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publique (exemple : l’approbation d’un PPRN).

 

  1. Nouveauté 2014 : le certificat de projet

L’ordonnance n°2014-356 et son décret d’application n° 2014-358 du 20 mars 2014 ont institué le certificat de projet, dont le régime est calqué sur celui du certificat d’urbanisme.

Le certificat de projet :

  • identifie les régimes, décisions et procédures auxquels le projet envisagé est soumis ainsi que les zonages applicables
  • précise les autres régimes et procédures dont le projet pourrait relever et, si l’état des connaissances disponibles et des informations fournies par le demandeur le permettent, apprécie la nécessité de disposer d’une dérogation aux interdictions mentionnées à l’article L.411-1 du code de l’environnement
  • précise les principales étapes de l’instruction et les pièces qui seront requises pour chacune des procédures visées comme nécessaires à la réalisation du projet
  • livre toute information utile que le Préfet souhaite porter à la connaissance du demandeur

Ce certificat est institué à titre expérimental dans quatre régions (Aquitaine, Champagne-Ardenne, Franche-Comté et Bretagne).

Il est délivré par le Préfet du département dans lequel se trouve le projet dans un délai de 2 mois suivant la date à laquelle il a été accusé réception d’un dossier complet.

Il cristallise les règles de droit applicables pendant 18 mois, durée pouvant être prorogée pour une durée maximale de 6 mois.

 

Section 2. Les autorisations de construire

  1. La déclaration préalable de travaux

Sauf exception et lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les travaux exécutés sur les constructions nouvelles visés à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme, doivent être précédés d’une déclaration préalable.

Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les travaux sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires ayant pour effet de créer une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m². Depuis le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, le seuil est porté à 40 m² pour les projets situés en zone urbaine d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu

Les changements de destination des constructions existantes prévus à l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme sont également concernés par l’obligation de déclaration préalable.

L’instruction du dossier complet déposé en 2 exemplaires en mairie est d’un mois au terme duquel intervient tacitement une décision de non-opposition à déclaration préalable.

 

  1. Le permis de construire

La demande de permis de construire constitue l’un des actes les plus courants lors de la mise en œuvre d’une opération immobilière et la phase de préparation du dossier ne doit pas être négligée compte tenu des enjeux procéduraux de ce dernier.

Les pièces obligatoires du permis de construire sont, dans tous les cas, les suivantes :

  • un plan de situation permettant de localiser le terrain à l’intérieur de la commune. Aucune condition n’est fixée dans le code tenant aux dimensions du plan de situation.
  • un plan de masse
  • un plan de coupe
  • une notice architecturale présentant le projet envisagé appréhendé par un architecte inscrit à l’Ordre
  • un plan des façades et des toitures
  • un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapports aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain.
  • une photographie pour situer le terrain dans l’environnement prochaine
  • une photographie pour situer le terrain dans le paysage lointain
  • le formulaire CERFA contenant l’attestation de la qualité du pétitionnaire

 

D’autres documents doivent être joints au dossier en fonction notamment de l’emplacement du projet de construction. Par exemple, si le projet se situe à proximité d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, il est impératif d’obtenir l’avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France.

Les demandeurs doivent attester qu’ils remplissent les conditions exigées pour les demandes de permis de construire.

La demande ainsi que le dossier complet doivent être adressés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés en 4 exemplaires.

Pendant un mois à compter du dépôt, le service instructeur peut solliciter du demandeur toute pièce complémentaire jugée utile à l’instruction du dossier.

Le délai d’instruction du permis de construire est de trois mois (2 mois si le projet de construction porte sur une maison individuelle) qui commence à courir à compter de la réception d’un dossier complet par le service instructeur. Ce délai peut être allongé en fonction de certaines situations particulières prévues dans le Code de l’urbanisme. Ainsi, le délai d’instruction est porté à 5 mois lorsque le projet s’inscrit dans le périmètre de protection d’un monument historique.

Sous réserve des exceptions, et en l’absence de réponse de l’autorité dans le délai d’instruction, un permis tacite peut être accordé. Il appartient alors au demandeur de solliciter sur simple demande à la mairie un certificat d’obtention de permis tacite.

Depuis le décret du 5 janvier 2016, l’autorisation est désormais valide pendant une durée de 3 ans et peut faire l’objet de deux prolongations d’un an chacune (au lieu de 2 ans auparavant). Si le pétitionnaire ne met pas en œuvre le permis dans le délai, la péremption s’impose et toute construction entreprise sera illégale.

 

  1. Le permis de démolir

Aux termes de l’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme « doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ».

Le permis de démolir n’est pas requis en dehors des zones limitativement énumérées par le Code de l’urbanisme notamment dans les communes ou parties de communes où le conseil municipal a décidé de l’instituer.

En outre, doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans un secteur sauvegardé.

Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement.

Le contenu du dossier de demande de permis de démolir précise :

  • l’identité du ou des demandeurs
  • en cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction
  • la date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits.

Le dossier joint à la demande comprend :

  • un plan de situation
  • un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver
  • un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants

Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. La procédure est similaire à celle du permis de construire.

A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, un permis de démolir tacite intervient, exécutoire dans les quinze jours suivant la date à laquelle il est réputé acquis.

 

  1. Le permis d’aménager

Un permis d’aménager est notamment exigé pour :

  • la réalisation d’opérations d’affouillement et exhaussement du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares,
  • la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs,
  • la réalisation de certaines opérations de lotissement.

Le formulaire CERFA doit être complété de :

  • un plan de situation permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
  • une notice de présentation
  • un plan de l’état actuel du terrain
  • un plan de composition d’ensemble du projet coté en trois dimensions
  • deux vues et coupes
  • une photographie dans l’environnement proche
  • une photographie dans le paysage lointain
  • le programme et les plans des travaux
  • un document graphique avec hypothèse d’implantation
  • le cas échéant, un projet de règlement du lotissement et un engagement du lotisseur

Le délai d’instruction est de 3 mois à partir de la date du dépôt de la demande.

CONTENTIEUX DES AUTORISATIONS D’URBANISME

 

par Jacques-Alexandre BOUBOUTOU

Avocat à la Cour

 

Le recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme est introduit devant le Tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble. Le ministère d’avocat n’est pas obligatoire en première instance, toutefois il est conseillé d’y recourir pour plus de sécurité tant la procédure administrative, encadrée dans des délais rigoureux, est complexe et précise, particulièrement en droit de l’urbanisme.

 

L’intérêt à agir des requérants

Les personnes physiques ou morales autres que des associations et des collectivités sollicitant devant le juge administratif l’annulation d’une autorisation d’urbanisme, doivent justifier à la fois d’un intérêt direct mais également personnel.

Le juge s’emploie à prendre en compte tant la situation géographique du requérant que l’importance du projet de construction litigieux.

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, et en sus de justifier d’un intérêt direct et personnel, un requérant ne sera fondé à agir à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme que si les travaux projetés « sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’un avant-contrat.

Les associations peuvent également solliciter l’annulation d’une autorisation d’urbanisme sous les conditions suivantes :

  • l’objet social de l’association doit correspondre à la défense du droit en cause.
  • le champ d’intervention géographique de l’association notamment au regard de la proximité du projet.
  • les statuts de l’association doivent avoir été déposés en préfecture avant l’affichage en mairie de la demande d’autorisation d’urbanisme par le pétitionnaire conformément à l’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme.

Lorsque l’association est agréée au titre de l’article L. 141-1 et 2 Code de l’environnement, l’intérêt à agir de cette dernière est présumé.

 

La suppression de l’appel dans certains cas

 Le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 a pour objet notamment de supprimer la voie de l’appel pour un certain nombre de recours. Il s’applique provisoirement du 1er décembre 2013 au 1er décembre 2018 concernant :

  • les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ;
  • les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du Code général des impôts et son décret d’application.

Il s’agit des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant en conséquence, des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

 

L’obligation d’enregistrer les transactions

Aux termes du nouvel article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, il est possible de prévoir une transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du Code général des impôts.

L’ordonnance prévoit également que si la transaction n’est pas enregistrée, la contrepartie qu’elle prévoit est réputée sans cause et les sommes deviennent alors sujettes à répétition.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis contesté peuvent également exercer l’action en répétition à raison du préjudice qu’ils ont subi ce qui permettra à l’administration fiscale d’identifier les « serial monnayeurs » de désistements.

 

Les délais de recours

Le délai pour effectuer un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme est de deux mois à compter de l’affichage du panneau sur le terrain pour les tiers et de la notification pour le bénéficiaire.

Cet affichage doit être effectué en continu pendant les deux mois sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm.

Il doit être lisible depuis toutes les voies publiques bordant la construction.

Le panneau d’affichage doit également comporter les mentions suivantes :

  • les nom et prénom du bénéficiaire (personne physique) ;
  • la raison sociale ou la dénomination du bénéficiaire (personne morale) ;
  • la date et le numéro du permis de construire ou de la déclaration de travaux ;
  • la nature des travaux ou du projet ;
  • s’il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
  • l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • l’indication des voies et délais de recours.

Il est vivement conseillé d’effectuer trois constats d’huissiers (au début, au milieu et à la fin du délai de deux mois) à titre de preuve de l’affichage régulier du permis.

 

La notification obligatoire

Conformément à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, le requérant doit à peine d’irrecevabilité de son recours notifier par LRAR son recours au pétitionnaire, titulaire de l’autorisation d’urbanisme et au service instructeur ayant délivré une telle autorisation dans un délai de 15 jours.

La notification doit porter sur le texte intégral du recours en annulation. Le simple courrier consistant à informer le service instructeur et le pétitionnaire de la saisine de la juridiction administrative ne saurait suffire, et emportera l’irrecevabilité de la requête.

Une copie du certificat de dépôt de la lettre recommandée doit être adressée au greffe de la juridiction pour preuve. C’est la date portée sur le certificat de dépôt en Poste qui fait foi.

Cette obligation vaut tant pour le permis de construire, que le permis d’aménager, de démolir, la déclaration préalable ou le certificat d’urbanisme.